Người Việt mất hơn 32 năm thu nhập để mua một căn hộ, tăng 2,5 năm và gấp đôi mức bình quân thế giới

Tại diễn đàn Bất động sản 2026 do TheLEADER tổ chức chiều 11/11, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đặt vấn đề liệu chu kỳ mới của thị trường có vận động theo hình xoáy trôn ốc đi lên, tức là chu kỳ sau lành mạnh hơn chu kỳ trước.

Hàng nghìn dự án được tháo gỡ, dòng tiền vẫn chảy vào bất động sản

Theo ông Lực, nền tảng vĩ mô đang tạo nhiều thuận lợi cho thị trường bất động sản. GDP Việt Nam năm 2026 có thể tăng 9-9,7%, trong khi nhu cầu nhà ở phân khúc tầm trung và vừa túi tiền vẫn rất lớn, mới đáp ứng khoảng 60-65%.

“Tuy nhiên, giá nhà ngày càng trở thành rào cản. Chỉ số giá một căn hộ bình quân so với thu nhập bình quân năm của một hộ gia đình tại đô thị Việt Nam đã lên tới hơn 32,5 năm, tăng 2,5 năm so với năm 2025 và cao gấp đôi mức bình quân thế giới”, TS Cấn Văn Lực cho hay.

Đáng chú ý, trong hơn 5.000 dự án vướng mắc được rà soát trên cả nước, khoảng 3.600 dự án đã được tháo gỡ, mở ra nguồn cung và cơ hội đáng kể cho thị trường.

Về dòng vốn, TS Cấn Văn Lực bác bỏ quan điểm cho rằng tín dụng bất động sản đang bị siết chặt. 8 tháng đầu năm 2026, tín dụng bất động sản tăng 9,5%, gần tương đương mức tăng 10% của tín dụng toàn nền kinh tế. Cả năm, mức tăng dự kiến khoảng 15%, thấp hơn đáng kể so với mức tăng nóng 36% của năm trước.

Trong khi đó, phát hành trái phiếu doanh nghiệp 10 tháng đầu năm vượt 150.000 tỷ đồng của cả năm 2025, với bất động sản chiếm khoảng 36%.

Tuy nhiên, chuyên gia BIDV cho rằng thị trường vốn trung và dài hạn vẫn chưa phát triển tương xứng. Doanh nghiệp cần giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, đồng thời chủ động chuẩn bị nguồn tiền trả nợ đáo hạn.

Ông Lực nhấn mạnh, thị trường đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất của trái phiếu, nhưng doanh nghiệp không thể trông chờ cơ chế giãn, hoãn nợ mãi. Nếu không có tiền trả nợ, chủ đầu tư buộc phải giảm giá bán để thu hồi vốn.

Hết thời kỳ đất bỏ hoang, sản phẩm xa nhu cầu thực

Một thay đổi đáng chú ý khác là cơ chế định giá đất và cách tiếp cận thị trường. Theo ông Lực, tư duy điều hành về giá đất đang thay đổi theo hướng giá đất do Nhà nước quyết định. Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý những thay đổi này trong quá trình triển khai dự án.

Ông cũng ủng hộ 100% chủ trương đánh thuế bất động sản bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, cho rằng việc để đất đai lãng phí 5-7 năm trong khi nhiều người không có đất ở là vấn đề cần xử lý.

“Vấn đề chỉ là thiết kế lộ trình và cách làm sao cho công khai, minh bạch, sòng phẳng và đảm bảo công bằng”, ông Lực nói.

Đối với phân khúc bất động sản cho thuê, chuyên gia BIDV khuyến nghị nhà đầu tư phải bám sát nhu cầu thực, chỉ phát triển tại những nơi có người thuê. “Chỗ nào có người thuê như khu công nghiệp, khu đông sinh viên, đô thị mật độ dân cư cao thì mới làm; chứ nếu lên tận vùng cao như Hà Giang làm nhà cho thuê thì ai thuê?”, ông Lực lưu ý.

Doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu mình

Nhìn về chu kỳ mới, TS Cấn Văn Lực đưa ra 5 khuyến nghị chiến lược cho các doanh nghiệp bất động sản.

Đầu tiên, các doanh nghiệp phải tiếp tục tái cấu trúc toàn diện, đặc biệt là tài chính. Kiểm soát chặt chẽ dòng tiền, tính toán kỹ bài toán chi phí vốn đang gia tăng và chủ động phương án trả nợ đáo hạn.

Thứ hai, tận dụng tối đa các chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Chủ động nắm bắt các cơ chế tháo gỡ pháp lý, ưu đãi nhà ở xã hội và các gói giãn, hoãn thuế, phí hiện hành.

Thứ ba, định hình lại sản phẩm và phân khúc: Kiên quyết điều chỉnh cơ cấu sản phẩm hướng vào nhu cầu ở thực, vừa túi tiền với đại đa số người dân.

Thứ tư, đầu tư phát triển nguồn nhân lực: Chuẩn hóa đội ngũ nhân sự và môi giới để đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng minh bạch, chuyên nghiệp của thị trường.

Cuối cùng, thực hiện “Bộ tứ chuyển đổi”. Không chỉ dừng lại ở chuyển đổi kép là chuyển đổi xanh và chuyển đổi số, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện đồng bộ 4 chuyển đổi gồm: Chuyển đổi Xanh – Chuyển đổi Số – Chuyển đổi Năng lượng (mỗi công trình, dự án mới bắt buộc phải thiết kế tiết kiệm năng lượng để đảm bảo an ninh năng lượng quốc gia) và Chuyển đổi Lao động (thích ứng với sự dịch chuyển nhân sự và ứng dụng AI vào vận hành).

Nhật Lê