Một khảo sát mới đây đối với loại hình shophouse tại Hà Nội cho thấy, giá trị của căn nhà phố thương mại dao động từ 10-40 tỷ đồng. Tại dự án Geleximco An Khánh, một căn nhà phố thương mại nằm trong nội khu, diện tích 90m2 có giá thấp nhất 10 tỷ đồng. Với căn có diện tích 125m2, mức giá từ 11,5 tỷ đồng trở lên.
Dọc trục đường Tố Hữu, giá shophouse tại dự án Him Lam Vạn Phúc hay Galaxy Vạn Phúc chạm ngưỡng hơn 30 tỷ đồng. Mức giá trung bình của các căn shophouse tại khu vực này dao động ở khoảng giá 18-30 tỷ đồng.
Dù sở hữu mức giá cao nhưng mức giá cho thuê rất thấp. Giá cho thuê shophouse chỉ ở mức 20-40 triệu đồng/tháng, tương đương với tỷ suất lợi nhuận cho thuê khoảng 1%. Cá biệt, một số shophoue tại dự án Geleximco An Khánh chỉ cho thuê được với giá 5-6 triệu đồng/tháng. Nhiều căn shophouse còn treo biển cho thuê nhiều năm vẫn không có khách thuê.
Nhiều căn shophouse ế ẩm, treo biển nhiều năm vẫn không chốt được người thuê.
Nếu bỏ chi phí vốn mua shophouse gửi tiết kiệm, với mức lãi suất gửi tiết kiếm tăng cao như hiện nay dao động 8-9%, số tiền lãi nhận về mỗi tháng gấp 6-7 lần tiền cho thuê. Thế nhưng, nhiều nhà đầu tư vẫn thích mua nhà phố.
Ông Lê Quốc Kiên, một nhà đầu tư có hơn 10 năm kinh nghiệm trên thị trường địa ốc đã có phân tích về lý do tại sao người giàu vẫn “chuộng” mua shophouse.
Thứ nhất, mục đích lợi nhuận từ lãi vốn, nghĩa là chênh lệch giữa giá mua vào so với giá bán ra. Trong một dự án, số lượng shophouse ít hơn rất nhiều so với nhà ở thông thường. Do đó, nhà đầu tư chọn shophouse để kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá. Họ hi vọng sau này bán ra sẽ có ít nguồn cung hơn, khả năng tăng giá cao hơn nhà ở thông thường.
Thứ hai , mục đích khai thác dòng tiền trên chính bất động sản đó, nghĩa là tỷ suất lợi nhuận một năm của “thu nhập dòng tiền” trên “giá trị đầu tư”.
Tỷ suất này có các mốc: thấp dưới 3% một năm, trung bình 3-4,5% một năm, tốt 4,5-5,5% và xuất sắc 6-8%, thậm chí hơn. Thực tế, nhà đầu tư nếu với mục đích khai thác dòng tiền sẽ không xuống tiền mua shophouse vào thời điểm tỷ suất lợi nhuận dưới 3%, mà thực tế có 2 khả năng đã diễn ra cùng lúc.
Họ đã mua trong những giai đoạn đầu của dự án lúc giá còn thấp. Theo tiến độ triển khai dự án, giá khi dự án mới triển khai với giá khi dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác có thể gấp đôi nhau. Với ví dụ trên, giá shophouse khi đưa vào khai thác có giá 30 tỷ thì giá trong những giai đoạn đầu đang phát triển có thể chỉ khoảng 15 tỷ.
Ông Kiên phân tích thêm, “lợi nhuận thực tế thu về” không giống với “doanh thu cho thuê như quảng cáo khi quyết định xuống tiền đầu tư”. Nghĩa là con số thực tế cho thuê 20 – 40 triệu/tháng hiện tại có thể không phải là con số 40 – 80triệu/tháng mà họ đã được quảng cáo “hứa” khi xuống tiền.
“Vậy nếu lấy con số cho thuê theo quảng cáo ban đầu 80 triệu/tháng và giá trị tài sản khi xuống tiền đầu tư là 15 tỷ, tỷ suất lợi nhuận một năm của “thu nhập dòng tiền” trên “giá trị đầu tư” là khoảng 6%/năm, một con số rất tốt”, ông Kiên nói.
Thứ ba, theo ông Kiên, nhiều người ở tầng lớp giàu có sở hữu bất động sản không phải chỉ vì hiệu quả dòng tiền cho thuê, mà mục đích chính còn để khẳng định giá trị bản thân, nâng tầm vị thế trong xã hội. Họ sẽ dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản. Ví dụ, nhà ở các khu vực đắt đỏ, mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán, nhà mặt tiền ở các trục đường chính quận trung tâm, shophouse thương mại ở các đại dự án hoành tráng…
Những người này thường có điều kiện kinh tế rất tốt, sở hữu nhiều loại hình bất động sản, muốn đa dạng tài sản sở hữu của mình, có thể xem căn shophouse như “món đồ trang sức” để nâng tầm vị thế của bản thân và gia đình. Vì mục đích chính không phải bài toán hiệu quả cho thuê, nên họ vẫn có thể chấp nhận mua shophouse vào thời điểm hiệu quả “Thu nhập cho thuê” trên “Giá trị tài sản” ở mức thấp dưới 3%/năm, thậm chí cho có 1% – 2%/năm.
