Một nửa nguồn cung văn phòng TP.HCM vào năm 2030 có thể tập trung tại Trung tâm Tài chính Quốc tế

Phát biểu tại Hội nghị Xúc tiến đầu tư vào Trung tâm Tài chính Quốc tế TPHCM ngày 11/8, ông Lê Trọng Hiếu cho rằng sự ra đời của IFC TP.HCM sẽ tạo thêm một động lực mới cho thị trường bất động sản văn phòng thành phố, không chỉ ở khía cạnh nguồn cung mà còn ở khả năng thu hút các nhóm khách thuê mới.

Theo CBRE, tính đến nửa đầu năm 2026, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM đạt khoảng 1,7 triệu m², tăng đáng kể so với khoảng 1 triệu m² của năm 2015. Riêng khu vực IFC TP.HCM, tổng diện tích văn phòng hiện hữu đạt khoảng 766.000 m², phân bổ trên 33 cao ốc văn phòng ở hai bờ sông Sài Gòn.

Ông Hiếu nhận định, từ nay đến năm 2030, nhiều dự án văn phòng mới đang được triển khai trong khu vực này sẽ đưa nguồn cung lên khoảng 1 triệu m². Khi đó, tổng nguồn cung văn phòng của toàn TP.HCM cũng được kỳ vọng tăng từ 1,7 triệu m² hiện nay lên khoảng 2 triệu m².

Theo đại diện CBRE, sự phát triển của thị trường văn phòng TP.HCM trong một thập kỷ qua không diễn ra theo đường thẳng mà gắn với từng bước phát triển về hạ tầng, vị trí và sản phẩm.

Từ năm 2015 đến nay, nguồn cung văn phòng của thành phố đã tăng từ khoảng 1 triệu m² lên 1,7 triệu m². Các cột mốc đáng chú ý gồm sự xuất hiện của các tòa nhà văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm, sự phát triển của bán đảo Thủ Thiêm và các dự án văn phòng dọc hai bờ sông Sài Gòn.

Đến năm 2026, theo ông Hiếu, một yếu tố mới xuất hiện là sự hình thành của Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM, cùng với sự ra đời của nhiều dự án văn phòng mới trong khu vực.

Trong giai đoạn 2026-2028, thị trường TP.HCM dự kiến đón thêm hơn 175.000 m² nguồn cung văn phòng mới. Đáng chú ý, khoảng 76% các tòa nhà văn phòng hạng A nằm trong khu vực IFC TP.HCM.

“IFC TP.HCM và khu vực trung tâm văn phòng hạng A trong tương lai gần có thể trở thành một khái niệm giao thoa. Nhắc đến Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM nghĩa là nhắc đến khu trung tâm văn phòng hạng A và ngược lại”, ông Hiếu nhận định.

Tuy nhiên, việc hàng loạt dự án cùng tập trung tại một khu vực cũng có thể tạo ra áp lực cạnh tranh về giá thuê và khách hàng.

Theo góc nhìn của CBRE, các dự án có thể cùng phát triển nếu mỗi dự án hướng đến một phân khúc hoặc nhóm khách thuê khác nhau. Khi đó, thay vì cạnh tranh trực tiếp, sự xuất hiện đồng thời của các dự án như The Nexus, The Sun Tower, Saigon Centre giai đoạn 3… có thể giúp mở rộng quy mô thị trường và thu hút thêm nhiều nhóm khách hàng.

Văn phòng hạng A đang được hấp thụ tốt hơn

Dữ liệu của CBRE cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM vào khoảng 47-50 USD/m²/tháng, với tỷ lệ trống 16,7%. Văn phòng hạng B có giá thuê khoảng 27-30 USD/m²/tháng, tỷ lệ trống 12,5%.

Đáng chú ý, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A dù vẫn ở mức khá cao nhưng đã giảm đáng kể so với năm 2025, từ hơn 22% xuống còn khoảng 16,7%.

Trong khi đó, thị trường không ghi nhận thêm nguồn cung văn phòng hạng A và B mới trong 6 tháng đầu năm. Điều này giúp các nguồn cung gia nhập thị trường trong hai năm 2024-2025 tiếp tục được hấp thụ.

Một điểm đáng chú ý khác là khách thuê ngày càng ưu tiên chất lượng thay vì chỉ tìm kiếm mức giá thấp. Theo ông Hiếu, trong năm 2025, văn phòng hạng A chiếm hơn 90% diện tích được hấp thụ, tương đương khoảng 47.000 m². Phần còn lại thuộc về hạng B.

Các giao dịch chủ yếu xuất phát từ nhu cầu chuyển văn phòng để mở rộng hoặc thay đổi địa điểm. Vì vậy, doanh nghiệp không còn đơn thuần tìm một nơi có giá thuê cạnh tranh mà quan tâm nhiều hơn đến chất lượng tòa nhà, vị trí, khả năng mở rộng trong tương lai cũng như hình ảnh đối với khách hàng và nhân viên.

Công nghệ, ngân hàng – bảo hiểm và sản xuất là 3 nhóm khách thuê lớn

Về phía nhu cầu, CBRE ghi nhận 3 nhóm ngành đang có tốc độ phát triển tích cực tại TP.HCM gồm công nghệ thông tin, ngân hàng – bảo hiểm và sản xuất.

Trong lĩnh vực công nghệ, nhu cầu không chỉ đến từ các doanh nghiệp phần mềm mà còn mở rộng sang các trung tâm sáng tạo, nghiên cứu và phát triển, đặc biệt liên quan đến bán dẫn.

Trong khi đó, Việt Nam tiếp tục là cứ điểm sản xuất của nhiều tập đoàn, khiến các doanh nghiệp sản xuất vẫn duy trì nhu cầu đặt văn phòng tại TP.HCM.

Ông Hiếu kỳ vọng những nhóm ngành này sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển IFC TP.HCM, bên cạnh các lĩnh vực mới như tài chính hàng không, tài chính hàng hải, tài chính xanh và fintech.

Theo ông, sự phát triển của IFC không chỉ tạo thêm nhu cầu đối với văn phòng mà còn có thể tạo hiệu ứng lan tỏa sang khách sạn, F&B, dịch vụ và thị trường nhân lực chất lượng cao.

“Trung tâm tài chính quốc tế khi được đầu tư sẽ thu hút thêm các công ty dịch vụ. Các công ty dịch vụ sẽ thu hút nguồn nhân lực chất lượng cao, tạo thêm nhu cầu cho văn phòng, khách sạn, F&B… Từ đó lại tạo ngược trở lại nhu cầu cho các chủ đầu tư xây dựng thêm các dự án”, ông Hiếu phân tích.

Bài học từ Singapore: Không chỉ xây cao ốc

Đề cập đến Trung tâm Tài chính Singapore, ông Hiếu cho rằng để thu hút các định chế tài chính quốc tế, một trung tâm tài chính không thể chỉ dựa vào nguồn cung văn phòng.

Các khách thuê quốc tế thường tìm kiếm những dự án có chất lượng cao, diện tích sàn lớn, vị trí chiến lược, kết nối metro thuận tiện, hạ tầng viễn thông có nhiều lớp dự phòng, môi trường làm việc tốt cho sức khỏe nhân viên và các tiêu chuẩn về tòa nhà thông minh, công trình xanh.

Theo ông Hiếu, Singapore hiện đã thu hút khoảng 700 công ty, định chế tài chính, trong đó có 6/10 ngân hàng lớn nhất Trung Quốc đặt văn phòng tại đây.

Tại TP.HCM, một số định chế tài chính quốc tế cũng đã hiện diện hoặc có kế hoạch mở rộng. Chẳng hạn, ANZ đặt văn phòng tại MPlaza, trong khi UOB chuẩn bị xây dựng tòa nhà văn phòng tại khu vực IFC TP.HCM.

Từ kinh nghiệm Singapore, đại diện CBRE cho rằng quá trình phát triển một trung tâm tài chính có thể trải qua nhiều giai đoạn: ban đầu sử dụng các ưu đãi để thu hút khách thuê; sau đó chuyển sang ưu đãi có chọn lọc; và khi trung tâm đã vận hành ổn định, ưu đãi tập trung vào các khách thuê hoặc đối tác chiến lược.

“IFC TP.HCM muốn phát triển lâu dài thì phải xây dựng được một hệ sinh thái để thu hút các định chế mới”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Theo đó, bên cạnh các cao ốc văn phòng, IFC TP.HCM cần đồng thời phát triển hạ tầng kết nối, khu vực hành chính, các thiết chế pháp lý và những dự án mang tính biểu tượng. Khi các yếu tố này cùng phát triển, khu vực có thể hình thành một hệ sinh thái tài chính – thương mại – dịch vụ đủ sức tạo hiệu ứng cộng hưởng.

Thế Trần