Theo HoREA, cả phương án 1 và phương án 2 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) liên quan đến sở hữu nhà chung cư đều có mặt hạn chế, khiếm khuyết, chưa hoàn thiện nên không thể lựa chọn “phương án 1” hay “phương án 2. Bỏ mục 4 quy định về sở hữu nhà chung cư, giữ nguyên như quy định hiện hành”, mà nên tích hợp cả 2 phương án này trên nền của phương án 1.
Cụ thể, dẫn giải về những khiếm khuyết của phương án 1, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư chưa hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc trường hợp phải phá dỡ” không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Chưa kể, quy định “chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng” không phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013 vì không thể đồng nhất “thời hạn sử dụng nhà chung cư (tuổi thọ nhà chung cư)” với “quyền sở hữu nhà chung cư” bởi lẽ đây là 2 phạm trù hoàn toàn khác nhau.
Ngoài ra, nội dung khoản 2, khoản 3 Điều 25 và Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) về cơ bản là đúng và cần thiết được giữ lại.
Về phương án 2, ông Châu cho rằng, Luật Nhà ở 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở, một là “sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài”, hai là “sở hữu nhà ở có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở có thời hạn hoặc theo hợp đồng”.
Nhưng, Luật Nhà ở 2014 có một số hạn chế, bất cập như chưa quy định thành chương riêng về “cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” (nay, mới được bổ sung thành “chương V: Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” dự thảo Luật Nhà ở) hoặc chưa quy định về “thời hạn sử dụng nhà chung cư” hoặc “các trường hợp phá dỡ nhà chung cư” (nay, mới được bổ sung tại các khoản 2, 3 Điều 25 dự thảo Luật Nhà ở).
“Nên nghiên cứu kỹ để xây dựng phương án (mới) phù hợp nhất, khả thi nhất theo hướng kế thừa những quy định vẫn còn phù hợp của Luật Nhà ở 2014 và bổ sung thêm các nội dung phù hợp của phương án 1 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM kiến nghị.
Ngoài việc đề xuất tích hợp cả 2 phương án để xây dựng phương án (mới) phù hợp nhất, khả thi nhất, HoREA cũng có nhiều đề xuất về thời hạn sử dụng nhà chung cư và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư.
Cụ thể, tại Điều 40, HoREA đề nghị quy định: “Quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập theo quy định Điều 14 của Luật Nhà ở và chấm dứt theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Chủ sở hữu nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trong trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà nhà chung cư bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý” và quy định “thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư” tại Điều 25 và Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, phù hợp với tâm tư nguyện vọng của các chủ sở hữu nhà chung cư được yên tâm, không làm phát sinh “tâm lý bất an” trong xã hội.
Do vậy, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 25 hiện tại trở thành Điều 25 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Cụ thể Điều 25, xác lập và chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư: Quyền sở hữu nhà chung cư quy định tại Điều này, bao gồm nhà chung cư chỉ sử dụng vào mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác không phải để ở được xác lập theo quy định Điều 14 của Luật này và chấm dứt theo quy định của pháp luật về dân sự.
Chủ sở hữu nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trường hợp sau khi cấp Giấy chứng nhận mà nhà chung cư bị tiêu hủy, phá dỡ thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý.
Ngoài ra, ông Châu cũng góp ý đề nghị sửa đổi, bổ sung và chuyển khoản 2, khoản 3 Điều 25 thành khoản 1 và khoản 2 Điều 26 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với tiêu đề “Điều 26. Thời hạn sử dụng và các trường hợp phá dỡ nhà chung cư”.
Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền (gọi chung là tuổi thọ công trình).
Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Việc phá dỡ nhà chung cư được thực hiện khi có một trong các trường hợp như nhà chung cư bị hư hỏng do cháy nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.
Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; Nhà chung cư bị hư hỏng nặng…
“Các nhà chung cư thuộc diện phá dỡ theo quy định tại khoản 3 Điều này phải được đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 67 của luật này.
Căn cứ vào tiến độ xây dựng lại nhà chung cư nêu trong kế hoạch đã được phê duyệt, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định phá dỡ để thực hiện dự án xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Chương V của Luật này”, ông Châu cho biết.
Cũng theo HoREA, khi nhà chung cư bị phá dỡ theo quyết định của UBND cấp tỉnh thì việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhà chung cư không còn hiệu lực pháp lý đối với nhà chung cư đó.
