Theo hồ sơ quy hoạch Tp.HCM thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 được các đại biểu HĐND thông qua, từ nay đến năm 2030, hệ thống đô thị của thành phố bao gồm: khu vực trung tâm (các quận nội thành đạt tiêu chuẩn của đô thị đặc biệt), Tp.Thủ Đức – đô thị loại 1 và 5 đô thị vệ tinh gồm Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ – đô thị loại 3. Đây sẽ là cơ sở để nâng cấp lên thành phố.
Từ sau năm 2030, Tp.HCM sẽ có khu vực trung tâm (các quận nội thành) là đô thị đặc biệt và 4 đô thị trực thuộc gồm Tp.Thủ Đức, 3 đô thị vệ tinh loại 2 hoặc 3, gồm: phía Bắc (Hóc Môn – Củ Chi), phía Tây (Bình Chánh), phía Nam (huyện Nhà Bè, Cần Giờ và quận 7). Ranh giới chính thức của các đô thị trực thuộc Tp.HCM sẽ được xác định khi thành lập các đô thị này.
Trong dự thảo đầu năm 2024, Củ Chi và Hóc Môn được đề xuất lên thành phố. Hai huyện này với định hướng phát triển sinh thái nông nghiệp – nông thôn, vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe, công nghiệp sinh thái, dịch vụ. Trong đó, huyện Hóc Môn sẽ là trung tâm hành chính, chính trị của thành phố phía Bắc.
Trước đó không lâu Quyết định 83 cấm 5 huyện ngoại thành phân lô bán nền dự án khi chưa xây dựng nhà đã khiến tâm lý nhà đầu tư biến động. Các nền đất hiện hữu tại Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh được dự báo sẽ tăng giá trong tương lai. Những nhà đầu tư sở hữu nhà đất tại đây từ giai đoạn trước “khấp khởi” vui mừng vì giá trị tài sản có cơ hội tăng bằng lần sau khoảng thời gian im ắng.
Mới đây nhất, bảng giá đất mới Hóc Môn, Củ Chi có sự điều chỉnh tăng nhiều nhất tại Tp.HCM, ở mức gấp 38 lần so với hiện hành cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư. Bên cạnh các nhà đầu tư sở hữu đất nông nghiệp lo lắng chi phí chuyển đổi tăng mạnh theo bảng giá đất mới thì nhà đầu tư ôm đất thổ cư tiếp tục hi vọng giá biến động tăng trong tương lai khi nguồn cung mới ra thị trường ngày càng hạn hẹp.
Nhà đầu tư kì vọng bất động sản Củ Chi, Hóc Môn sẽ “đảo chiều” từ năm 2025 trở đi. Ảnh:TB
Có thể thấy, nhiều thông tin tốt đang cùng lúc xuất hiện khiến thị trường bất động sản Củ Chi, Hóc Môn được quan tâm. Thế nhưng, theo các nhà đầu tư để thông tin tác động trực tiếp đến thị trường cần có thêm thời gian để “thẩm thấu”. Nếu giai đoạn trước, chỉ cần thông tin quy hoạch, hạ tầng xuất hiện là bất động sản các khu vực này ngay lập tức “nóng sốt” thì hiện nay bối cảnh thị trường đã khác. Trải qua gần 3 năm biến động, nhà đất Hóc Môn, Củ Chi trong tâm thế chờ cơ hội; giá đi ngang và chưa có sự chuyển biến rõ rệt.
Không ít nhà đầu tư kì vọng với nhiều thông tin tốt, thị trường thị trường bất động sản Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ sẽ có diễn biến mới; giá và nhu cầu gia tăng mạnh mẽ. Song, từ đầu năm đến nay, bất động sản nơi đây vẫn khá im ắng. Giao dịch chỉ diễn ra ở các nền đất giá tốt (giảm trên dưới 20% so với đầu năm 2022). Một số nhà đầu tư ôm đất nền thổ cư, đất nông nghiệp khu vực này vẫn khá chật vật khi ra hàng, dù bán dưới giá vốn. Gần như sự tác động từ hạ tầng, quy hoạch khó làm thay đổi hiện trạng thị trường.
Theo các môi giới, tình hình thị trường bất động sản chưa trở lại như giai đoạn tốt. Đa phần nhà đầu tư sở hữu bất động sản trước đó vẫn giữ hàng, chỉ số ít là rao bán lỗ do kẹt dòng tiền. Dù liên tục đón tin vui nhưng so với giai đoạn trước, bất động sản Củ Chi, Hóc Môn không có cảnh ồ ạt mua bán hay tăng giá liên tục xảy ra. Bước sang năm 2025, bất động sản nơi đây được dự báo sẽ ổn định dần. Tình trạng nhà đầu tư bán giảm sâu tài sản sẽ ít lại. Giá đi ngang hoặc nhích nhẹ so với giá thị trường cuối năm 2021.
Thực tế cho thấy, hiện nay khá nhiều nhà đầu tư ôm bất động sản Củ Chi, Hóc Môn vẫn chưa thể ra được hàng. Hoạt động mua bán chưa diễn ra sôi nổi khiến bức tranh chung còn trầm lắng. Nhà đầu tư vẫn ở trạng thái chờ các tác động rõ rệt từ chính sách, hạ tầng, quy hoạch đến thị trường bất động sản với kì vọng sức cầu trở lại tốt hơn từ giữa năm 2025 trở đi.
