Quy định siết chặt phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2, loại 3 khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có thể hiệu lực sớm sẽ tác động mạnh mẽ tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Nhiều chuyên gia cho rằng, khi quy định này đi vào hoạt động, thời gian đầu có thể đẩy giá đất lên cao, nhưng trong dài hạn sẽ giúp thị trường minh bạch.
Theo ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing cho biết: “Khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành, các sản phẩm phân lô bán nền sẽ bị tác động rất lớn. Nguồn cung bị hạn chế trong khi nguồn cầu vẫn khá cao. Vì vậy, giá đất nền sẽ tăng lên. Tuy nhiên chỉ tăng ở một số khu vực nếu có thông tin về quy hoạch, hạ tầng rõ ràng”.
Ngoài ra, trước khi quyết định đầu tư vào một sản phẩm bất động sản, thứ nhất, nhà đầu tư cần đặt yếu tố về vị trí lên hàng đầu, điều này quyết định đến tiềm năng tăng giá cũng như tính thanh khoản của sản phẩm đó trong tương lai. Thứ hai, thông tin về quy hoạch, hạ tầng tại khu vực đó cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản sau này, chuyên gia One Housing đưa ra lời khuyên.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan khu vực phía Nam cũng từng chia sẻ trên truyền thông, với nhà đầu tư có “tiền tươi” và muốn đầu tư dài hạn, thì đây chính là thời điểm có thể cân nhắc xuống tiền, tuy nhiên nhà đầu tư cần lưu ý một số tiêu chí khi chọn đất nền đầu tư dài hạn.
Chẳng hạn, đầu tiên, nhà đầu tư cần nghiên cứu và chọn thị trường có động lực tăng trưởng kinh tế vùng, gồm tăng trưởng GDP, quy hoạch hạ tầng, giao thông, dự án của chủ đầu tư lớn. Đây là bước quan trọng nhất để chọn thị trường tiềm năng, tránh trường hợp mua xong nhưng mất thanh khoản, không thể giao dịch được. Sau khi chọn thị trường phù hợp, nhà đầu tư cần xác định khu vực tiềm năng theo bán kính tăng dần.
Ví dụ, tại những khu vực phát triển hạ tầng giao thông như cao tốc, sân bay hay có khu công nghiệp, khu đô thị mới được xây dựng, trong vòng bán kính dưới 10km xung quanh sẽ là vùng tăng giá mạnh, do nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp gom từ thời điểm bắt đầu có thông tin. Với ngân sách tầm trung, nhà đầu tư có thể khảo sát trong bán kính 15-20 km để chọn khu vực có vùng giá mềm hơn, phù hợp để đầu tư dài hạn. Đến khi hạ tầng hay dự án hoàn thành, thu hút dân cư về ở, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng giá theo cách bền vững hơn.
Thứ hai, nhà đầu tư cần lưu ý các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nền như vị trí, pháp lý, diện tích, tiện ích xung quanh. Những yếu tố này không chỉ đảm bảo suất đầu tư an toàn trong dài hạn mà còn có khả năng khai thác cho thuê. Vì đất nền là sản phẩm để đầu tư hoặc đầu cơ nên khó mang lại dòng tiền cho thuê như nhiều phân khúc khác. Điều này sẽ khiến các nhà đầu tư không chuyên sốt ruột vì “chôn vốn chờ thời”. Nếu mảnh đất có ưu điểm như vị trí thuận tiện, gần khu dân cư có nhiều tiện ích, nhà đầu tư vẫn có thể kinh doanh một số mô hình như cho thuê bãi đỗ xe, hàng quán… Dù dòng tiền đem lại nhỏ nhưng giúp mảnh đất tăng giá trị hơn là bỏ trống thời gian dài.
Thứ ba, định giá chính xác mảnh đất và khả năng thanh khoản. Nhiều người mới tham gia thị trường đất nền thường gặp khó trong việc định giá lô đất và đánh giá mức độ thanh khoản. Bởi trải qua nhiều đợt tăng nóng rồi điều chỉnh giảm, giá rao bán đất nền sẽ có sự chênh lệch với giá trị thực tế. Nếu không biết vùng giá thực tế, nhà đầu tư dễ rơi vào cảnh mua, bán hớ hoặc khi cần bán thì không giao dịch được vì mất thanh khoản.
Do đó, trước khi xuống tiền, nhà đầu tư hãy khảo sát mức độ nhộn nhịp tại các văn phòng công chứng nhà đất trong khu vực hay lượng tin đăng mua bán có nhiều không. Ngoài ra, kiểm tra lịch sử giá bán trong khoảng hai năm thông qua thổ địa hoặc các môi giới chuyên khu vực để nắm được vùng giá xung quanh lô đất định mua.
Về lợi nhuận kỳ vọng, dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy đất nền tăng trưởng trung bình 12,5% một năm trong vòng 7 năm qua. Một số thị trường phát triển tốt có thể tăng trưởng 15-20% một năm.
“Các bạn lưu ý thời điểm hiện tại không nên dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư đất nền bởi nhiều rủi ro. Việc trả lãi suất vay cao sẽ bào mòn lợi nhuận đầu tư của bạn. Trường hợp áp lực trả lãi vay, bạn sẽ khó bán được trong thời gian ngắn, thậm chí phải chấp nhận bán lỗ để thoát hàng” ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị.
