PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Sáng 10/12, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức Hội thảo “Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?”
Phát biểu tại hội nghị PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) đã đưa ra những triển vọng phục hồi thị trường bất động sản Hà Nội và những cơ hội đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới.
Theo ông Chungg, so với thời điểm tháng 3/2023, hiện nay tình hình thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đã bước sang trang mới. Cả nước ta đang trong không khí vui tươi, phấn khởi và sẵn sàng bước vào kỷ nguyên mới.
Đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản trong nền kinh tế, ông Chung cho rằng có 8 yếu tố đang hỗ trợ thị trường.
Yếu tố hỗ trợ đầu tiên chính là hệ thống thể chế cho thị trường về cơ bản đã hoàn chỉnh.
Thứ hai , kinh tế vĩ mô cơ bản đạt ngưỡng kỳ vọng 15/15 chỉ số, tăng trưởng GDP có khả năng đạt được mức 7% – ngưỡng mong muốn của mọi nền kinh tế. Lạm phát được kiềm soát tốt ở mức 3,8% trong năm 2024.
Thứ ba , nền kinh tế Việt Nam đang vận động tích cực để chuyển sang giai đoạn kỷ nguyên mới, kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.
Đặc biệt, Việt Nam đang trở thành điểm đến của dòng vốn toàn cầu, trong bối cảnh dòng vốn, thị trường và nguồn hàng trên thế giới đều có sự điều chỉnh. Việt Nam nằm trong vùng hút vốn khi các doanh nghiệp quốc tế rút vốn khỏi các thị trường truyền thống để chuyển sang các thị trường mới nổi. Theo đó, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi lớn và đang hút vốn rất tích cực.
Thứ tư , ở Việt Nam trong thời điểm hiện tại và tương lai, nền kinh tế có hiện tượng “song trùng”: Dân số vẫn trong cơ cấu dân số vàng và tầng lớp trung lưu tăng lên nhanh chóng, tức là tiết kiệm khả dụng của nền kinh tế rất tích cực. Mỗi ngày, gần 2,9 nghìn tỷ đồng được gửi vào ngân hàng và tổng lượng tiền gửi tiết kiệm của dân cư vào ngân hàng là 6,9 triệu tỷ đồng. Thị trường bất động sản cũng hưởng lợi khi lãi suất cho vay hạ thấp còn tín dụng ngân hàng dồi dào. Đến tháng 10/2024, 20% số vốn này đi vào thị trường bất động sản.
Trong khi đó, giai đoạn những năm 2000 – 2007, tín dụng vào nền kinh tế chỉ khoảng 600 nghìn tỷ đồng và chỉ có khoảng 10% trong số đó vào bất động sản.
Thứ năm , vốn FDI rót vào Việt Nam tính đến tháng 10/2024 đạt 5,2 tỷ USD. Với diễn biến trong tháng 11 vừa qua, thu hút vốn FDI sẽ còn tích cực hơn.
Thứ sáu , lượng kiều hối đổ về Việt Nam cũng rất cao, tính đến hiện tại có 25% lượng kiều hối vận hành trong thị trường bất động sản với nhiều hình thức khác nhau như mua đất, xây nhà. Đến cuối năm 2023, 190 tỷ USD kiều hối đã đổ về nước ta.
Thứ bảy , với đầu tư công, trong suốt 3 năm qua, nguồn vốn đầu tư công tương đối dồi dào và Chính phủ liên tục đẩy mạnh đầu tư công. Dự kiến năm 2024, phấn đấu giải ngân đầu tư công đạt 95%. Vốn đầu tư công khi vào nền kinh tế sẽ tác động kép tời thị trường bất động sản. Cụ thể, hạ tầng đi đến đâu, giá đất sẽ tăng lên và tiền đền bù giải phóng sẽ lan toả đến thị trường bất động sản.
Thứ tám là về nhóm công cụ tài chính phái sinh, sự xuất hiện của các quỹ tín thác, thế chấp về lâu dài sẽ đóng vai trò quan trọng trong sự vận động của thị trường bất động sản.
Cũng theo PGS.TS. Trần Kim Chung thị trường bất động sản, dòng tiền đi vào các phân khúc hiện nay có sự khác nhau.
Thứ nhất là phân khúc nhà chung cư, năm 2025 và các năm tiếp theo, đây vẫn là nhóm chủ lực dẫn dắt thị trường, đặc biệt là nhóm nhà ở vừa túi tiền với giá trên dưới 3 tỷ đồng cho 1 căn hộ diện tích 70-100m2, thậm chí là 50m2 đối với các gia đình mới cũng rất tốt.
Thứ hai là bất động sản công nghiệp. Tiếp đà năm 2024, phân khúc này trong năm 2025 dự báo vẫn sẽ tăng trưởng tốt, dựa vào 2 yếu tố hỗ trợ ở cùng 1 thời điểm: Bên trong muốn vươn lên, còn dòng vốn bên ngoài cùng nhau tìm tới Việt Nam.
Mà theo nguyên tắc tài chính quốc tế, một quốc gia thỏa mãn được 3 điều kiện: Nằm trong vùng tăng trưởng, kinh tế – xã hội ổn định, con người muốn vươn lên; sẽ có khả năng đón nguồn vốn. Hiện tại Việt Nam đang ở thời điểm thỏa mãn những điều kiện đó.
Thứ ba , đối với bất động sản nhà ở biệt thự, tuy vận hành âm thầm nhưng phân khúc này khá quyết liệt, bất động sản đáp ứng tốt nhu cầu đều có người mua. Tuy nhiên giá ngày càng tăng, giá trị giao dịch ngày càng lớn, nên thanh khoản khó khăn hơn.
Thứ tư , đối với bất động sản du lịch, đà phục hồi của ngành du lịch và thị trường bất động sản nói chung sẽ lan tỏa đến thị trường bất động sản du lịch. Nhưng do chưa có cải thiện rõ rệt về pháp lý nên thị trường này vẫn chưa có đột phá như giai đoạn trước Covid-19. Hiện nay, vẫn chưa có một hệ thống pháp lý đủ vững vàng để hỗ trợ cho thị trường này được vận hành trơn tru.
Về địa bàn được quan tâm, ông Chung cho rằng thị trường bất động sản khu vực phía Nam Hà Nội đang được quan tâm nhờ tiềm năng phát triển rõ rệt, đặc biệt khi chia theo 5 nhóm khu vực:
Khu vực trong Vành đai 1, nguồn cung tại đây gần như đã cạn kiệt, chủ yếu là các dự án tái cấu trúc hoặc cải tạo từ các khu đô thị cũ.
Từ Vành đai 1 đến Vành đai 2, khu vực này vẫn còn nguồn cung nhưng rất khó tiếp cận để khai thác các dự án mới, hầu hết các dự án hiện tại là những dự án đã triển khai và đang trong giai đoạn phục hồi.
Từ Vành đai 2 đến Vành đai 3, đây được xem là địa bàn chiến lược, đóng vai trò chủ lực cho thị trường bất động sản giai đoạn 2025 – 2030.
Từ Vành đai 3 đến rìa Hà Nội cũ (khoảng 13-18km), Thanh Trì là khu vực trọng tâm trong nhóm cung độ này, với nhiều cơ hội phát triển vượt bậc nhờ quỹ đất dồi dào và dễ khai thác, dự báo đây sẽ là địa bàn có tỷ lệ thành công cao trong giai đoạn tới, khi các dự án mới được triển khai thuận lợi.
Từ rìa Hà Nội cũ đến km30 (qua Thường Tín, đến Vành đai 4), đây là khu vực giàu tiềm năng và dành cho giai đoạn sau năm 2030, phát triển tại đây sẽ phụ thuộc vào sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn như đường Vành đai 4 và sự mở rộng của đô thị Hà Nội về phía Nam.
