Bảng giá đất tăng, tiền sử dụng cao vọt

Điều này kéo theo tiền sử dụng đất tăng vọt, vượt “trần” chi trả của không ít hộ gia đình.

Cao gấp hàng chục lần

Điển hình là TP.HCM, giá đất cao nhất của bảng giá đất điều chỉnh trên địa bàn đối với đất ở là 687 triệu đồng/m² tại 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (Q.1). Tại Hà Nội, giá đất cao nhất của bảng giá đất điều chỉnh đối với đất ở là 695,3 triệu đồng/m² đối với 3 tuyến đường Lê Thái Tổ, Hàng Ngang, Hàng Đào, cao gấp 3,7 lần so với bảng giá đất trước đây. Có thể thấy, giá đất cao nhất tại 2 TP lớn nhất nước đang tương đương nhau.

Không chỉ TP.HCM và Hà Nội, 17 địa phương còn lại cũng điều chỉnh giá đất mức cao ngất ngưởng. Như tại Đà Nẵng, mức cao nhất trong bảng giá thuộc về đất mặt tiền đường Bạch Đằng (đoạn từ Lê Duẩn đến Nguyễn Văn Linh), là hơn 286 triệu đồng/m², tăng 65% so với trước đây. Trong khi các đoạn khác của tuyến đường này có giá đất điều chỉnh tăng 33 – 63%. Hay tại Lâm Đồng, giá đất nông nghiệp cao nhất ở TP.Đà Lạt lên tới 1,2 triệu đồng/m², đất ở nông thôn cao nhất 4,83 triệu đồng/m². Còn giá đất ở cao nhất tại TP.Đà Lạt là 72,8 triệu đồng/m², thuộc về Khu Hòa Bình (tất cả đường, kể cả khu vực bến xe nội thành) và tất cả đường Nguyễn Thị Minh Khai. So với bảng giá trước khi điều chỉnh, giá đất nông nghiệp tại TP.Đà Lạt tăng 6 lần, giá đất ở nông thôn tăng 2,3 lần, giá đất ở đô thị tăng 1,3 lần. Tại TP.Bảo Lộc, giá đất nông nghiệp tăng khoảng 4,3 lần, giá đất ở nông thôn tăng hơn 2 lần và giá đất ở đô thị tăng 1,8 lần. Các tỉnh/thành đã ban hành bảng giá đất mới như Đồng Nai, Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu… cũng tăng cao hơn gấp nhiều lần so với trước.

Giá đất tăng kéo theo tiền sử dụng đất của người dân cao ngất ngưởng. Như trường hợp của bà Phạm Thị Giang (P.Tân Tạo, Q.Bình Tân, TP.HCM), tiền sử dụng đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đó. Cụ thể, ngày 29.10.2024 bà nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở cho khu đất 117,5 m² trên đường Võ Văn Vân (P.Tân Tạo, Q.Bình Tân). Đến ngày 20.12.2024, bà nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất từ Chi cục Thuế Q.Bình Tân, với số tiền hơn 4,3 tỉ đồng và lệ phí trước bạ gần 22 triệu đồng. Số tiền này cao gấp hàng chục lần so với tiền sử dụng đất bà dự kiến đóng theo Quyết định 02/2020.

“Số tiền hơn 4,3 tỉ đồng là ngoài khả năng của tôi. Tôi đã làm đơn xem xét lại cách tính tiền sử dụng đất và yêu cầu thực hiện đúng theo tinh thần Quyết định 79 của TP, tính tiền sử dụng đất vào thời điểm nộp hồ sơ theo bảng giá đất cũ”, bà Giang than thở.

Một trường hợp khác là bà Nguyễn Ngọc Mai (H.Củ Chi, TP.HCM) cũng sốc vì tiền sử dụng đất quá cao dù nộp hồ sơ vào cuối tháng 10 tại H.Củ Chi để chuyển mục đích sử dụng đất cho 300,9 m² từ đất nông nghiệp lên đất ở. Đến ngày 31.12.2024, bà nhận được thông báo đóng tiền sử dụng đất hơn 3,3 tỉ đồng, lệ phí trước bạ hơn 16,5 triệu đồng. Số tiền tăng mạnh so với dự kiến chỉ gần 600 triệu đồng mà gia đình bà tính toán theo bảng giá đất cũ.

Đây là một trong nhiều trường hợp tiền sử dụng đất bị đội lên quá cao so với khả năng tài chính cũng như bị “lấn cấn” giữa việc tính thuế theo bảng giá đất cũ và điều chỉnh tại TP.HCM.

Tác động lớn đến thu hút đầu tư

Không chỉ tác động trực tiếp đến “túi tiền” của người dân, việc giá đất tăng quá cao những ngày gần đây, theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, còn tác động rất lớn đến việc thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững thị trường bất động sản. Các hoạt động cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, cụm công nghiệp hoặc các cơ sở đất y tế, đất giáo dục, đất thể dục thể thao (bao gồm đất sân golf, đất thảo cầm viên, đất công viên động vật hoang dã Safari…) cũng bị ảnh hưởng mạnh.

Điển hình là trường hợp Thảo cầm viên Sài Gòn là công trình có ý nghĩa lịch sử, văn hóa, nghiên cứu khoa học, đóng góp bảo tồn nguồn gien, duy trì đa dạng các loài trong tự nhiên, là lá phổi xanh và nơi vui chơi, thưởng ngoạn, tham quan du lịch của người dân và khách vãng lai. Công trình có diện tích 158.117 m², trong đó chỉ có 5.590 m² dành để kinh doanh, dịch vụ (chỉ chiếm 3,53% tổng diện tích), còn lại

152.527 m² (chiếm 96,47% tổng diện tích) là đất phục vụ công ích làm chuồng trại, khu cây xanh, cảnh quan công viên vừa qua đã bị đòi nợ tiền thuê đất lên đến gần 850 tỉ đồng do bị áp giá thuê đất không chính xác và quá cao. Việc này đã được Chủ tịch UBND TP chỉ đạo giải quyết nhưng cũng là một trong những câu chuyện lùm xùm được nhiều người quan tâm mới đây.

Theo Phó tổng giám đốc Tập đoàn CEO Vũ Lan Anh, thực tế các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Trong khi hiện nay giá đất trong bảng giá đất tăng rất cao, khiến giá đất thương mại dịch vụ cao, giá bất động sản cao. Việc này không khuyến khích nhà đầu tư vào các dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Bà Lan Anh cho rằng tỷ lệ hợp lý với giá đất thương mại dịch vụ có thể từ 20 – 40% so với giá đất ở.

Đồng quan điểm trên, ông Lê Hoàng Châu phân tích: Giá đất trong bảng giá đất tăng quá cao sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Tất cả sẽ dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và tác động đến năng lực cạnh tranh quốc gia trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp phải thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng với giá cao hơn để thực hiện dự án. Đó là vấn đề cần được nghiên cứu và giải quyết một cách thấu đáo.