Nhà ở thương mại giá bao nhiêu là phù hợp?

Ưu đãi chưa đủ sức hấp dẫn

Theo dự thảo nghị quyết, chủ đầu tư nhà ở thương mại (NƠTM) giá phù hợp được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án; không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) trong phạm vi dự án; được giảm bớt điều kiện để huy động vốn; được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng NƠTM thông thường theo quy định. Các ưu đãi khác do HĐND cấp tỉnh quyết định phù hợp với thẩm quyền và quy định của pháp luật có liên quan.

Hoan nghênh Chính phủ đã có chủ trương cho phát triển NƠTM giá phù hợp, nhưng ông Ngô Gia Hoàng, Trường ĐH Luật TP.HCM, nhận xét: Cơ chế ưu đãi chưa đủ hấp dẫn để thu hút doanh nghiệp (DN) vì chưa thực sự tạo tác động giảm chi phí đầu tư. Đơn cử về tín dụng, ưu đãi mới dừng ở nguyên tắc lãi suất thấp hơn, thời hạn dài hơn, chưa có thông số cụ thể và phụ thuộc vào quyết định từng thời kỳ, thiếu tính ổn định. “Phân khúc này bị khống chế giá và lợi nhuận nhưng chi phí đầu vào lại phụ thuộc thị trường. Nếu không có ưu đãi thực chất về đất đai, quỹ đất sạch, thủ tục rút gọn hoặc tín dụng rõ ràng, DN sẽ khó cân đối tài chính. Do vậy, nên bổ sung những cơ chế ưu đãi thực chất hơn cho DN như miễn giảm tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính để giảm chi phí tuân thủ…”, ông Hoàng đề xuất.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng cho rằng quy định tiền sử dụng đất của dự án vẫn bị tính theo bảng giá đất và hệ số K, cách tính đang vướng đối với các dự án NƠTM vì chưa có hướng dẫn. Không chỉ vậy, NƠTM phù hợp có cả nhà thấp tầng, nhà cao tầng; nên nếu vẫn tính hệ số K như hiện nay thì tiền sử dụng đất tăng lên gấp 2 – 3 lần so với cách tính tiền sử dụng đất theo phương pháp thặng dư trước đây. Do vậy cần quy định hệ số K áp dụng cho từng loại dự án, thay vì cào bằng.

Ngoài ra theo ông Châu, việc cho phép sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê làm NƠXH để làm NƠTM giá phù hợp là chưa hợp lý. Bởi đất đã quy hoạch làm NƠXH thì chỉ được làm NƠXH, nhất là trong bối cảnh phân khúc này còn thiếu rất nhiều. Nếu đưa ra quy định trên, có thể sẽ “kéo” nhiều DN chuyển sang làm NƠTM giá phù hợp, từ đó đề án 1 triệu căn NƠXH khó có thể về đích. Do vậy nên bỏ quy định này để không “đối đầu” với chính sách NƠXH. “Mục đích cuối cùng là hướng đến người mua nhà, nhưng dự thảo nghị quyết dành rất ít cơ chế hỗ trợ. Cần hỗ trợ lãi suất cho chủ đầu tư về mức 6 – 7%/năm trong vòng 3 năm để giảm giá nhà và cho người mua nhà là 6 – 7%/năm trong thời gian 10 – 12 năm”, ông Châu kiến nghị.

Cần quy định mức giá cụ thể

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản đánh giá, với việc Chính phủ thúc đẩy phân khúc NƠTM giá phù hợp, tới đây các chủ đầu tư sẽ tập trung nhiều hơn về phân khúc này, từ đó giúp kéo giảm giá nhà ở thị trường sơ cấp. Nhưng để được hưởng ưu đãi này cần phải có khung giá cụ thể, bởi hiện nay các DN chưa biết giá phù hợp là như thế nào. Nếu có một mức giá, các DN sẽ biết có tham gia được hay không.

“Hiện nay chúng tôi đang làm dự án khoảng 60 triệu đồng/m2. Nếu quy định mức giá thấp hơn, có thể DN sẽ điều chỉnh để được tham gia. Tôi nghĩ giá phù hợp ở TP.HCM cũ khoảng 50 triệu đồng/m2 và các tỉnh lân cận khoảng 30 – 40 triệu đồng/m2. Hiện nay như ở Thuận An, Dĩ An của tỉnh Bình Dương cũ, giá vốn mỗi mét vuông nhà ở đã từ 25 – 28 triệu đồng, chưa tính chi phí bán hàng và marketing. Chi phí xây dựng như nhau, còn giá tăng hay giảm là do chi phí đất. Các DN đang chờ hướng dẫn để xem có phù hợp tham gia được hay không”, vị này nói.

Ông Lê Hoàng Châu thì kiến nghị không nên khống chế lợi nhuận tối đa 15% mà chỉ cần khống chế giá bán dao động từ 30 – 70 triệu đồng/m2, tức mỗi căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá khoảng từ 2 – 5 tỉ đồng. Cần chuẩn hóa quy trình thủ tục theo chuỗi rõ ràng, cho phép thực hiện song song những bước có thể thực hiện song song; đồng thời cần quy định chi tiết thực hiện việc định giá đất, bảo đảm minh bạch, sát thị trường và giảm rủi ro trong thực thi công vụ. Khi nguồn cung dự án tăng, thị trường sẽ tự điều chỉnh theo quy luật cung – cầu, giá sẽ có điều kiện giảm về mức hợp lý hơn.

Ông Ngô Gia Hoàng cũng góp ý, không nên quá tập trung vào nhà để bán, mà nên ưu tiên phát triển mô hình thuê và thuê mua dài hạn. Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người dân, hạn chế đầu cơ và phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập trung bình. Cần khuyến khích cơ chế trả góp linh hoạt, dài hạn, gắn với chính sách tín dụng ổn định và dự báo được, để người dân có thể tiếp cận nhà ở một cách thực chất chứ không chỉ trên danh nghĩa giá phù hợp.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh khuyến cáo việc phát triển NƠTM giá phù hợp tiềm ẩn nguy cơ trục lợi chính sách. Mặc dù có thể khống chế người mua nhà không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, một giải pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” khi nhà ở chưa nghiệm thu, bàn giao nhưng không ngăn chặn được việc chuyển nhượng thứ cấp sau khi người mua đã được cấp sổ hồng hoặc sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua. Bởi vậy, giới đầu tư có thể mua hàng loạt căn nhà để bán kiếm lời khi dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng được mua giống như NƠXH. Quy định một cá nhân chỉ được sở hữu một NƠTM giá phù hợp tại một dự án có thể bị “lách” bằng cách nhờ người đứng tên, do không có cơ chế xét duyệt đối tượng. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án cũng có thể trục lợi bằng cách chỉ định các cá nhân đứng tên mua nhà, sau khi đã bàn giao và cấp sổ hồng thì mới bán ra thị trường theo giá thả nổi, không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.

Về tổng thể, các chuyên gia đều cho rằng đây là cơ hội “vàng” để mở thêm một kênh an cư cho nhóm thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị. Nếu chính sách giải quyết được điểm nghẽn về vốn, đất và thủ tục sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, giảm lệch pha phân khúc và đưa thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững hơn.