Cơ quan quản lý loay hoay xây dựng “bảng giá đất hàng năm”
Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), có một số quy định về “tài chính về đất đai” của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa thể chế hoá đầy đủ định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/06/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, trong đó có nội dung quy định về việc ban hành bảng giá đất .
Ông Châu cho biết, trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất hiện nay theo quy định là định kỳ 5 năm 1 lần. Cụ thể, Điều 12 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định, hồ sơ xây dựng bảng giá đất trình HĐND cấp tỉnh thông qua gồm: Tờ trình của UBND cấp tỉnh; dự thảo và báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất; Việc thẩm định do Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện, UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định; Sở TN&MT có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất tại địa phương định kỳ 5 năm 1 lần, công bố công khai vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ.
Tương tự, Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ TN&MT cũng quy định trình tự lập dự án xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm 1 lần.
HoREA kiến nghị nên ban hành “bảng giá đất định kỳ 3 năm hoặc 2 năm một lần” để phù hợp với thực tiễn hiện nay.
Hiệp hội nhận thấy, với trình độ, năng lực của bộ máy nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện hiện nay và yêu cầu và khối lượng công việc đồ sộ để xây dựng “bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần” theo các quy định trên đây đã cho thấy rõ là hiện nay chưa thể thực hiện xây dựng “bảng giá đất định kỳ hàng năm”.
Bởi lẽ Bộ TN&MT tuy đã lập được “bản đồ giá đất” cho hàng triệu thửa đất nhưng “cơ sở dữ liệu đầu vào” (bao gồm cả dữ liệu thuế) vẫn chưa đảm bảo tính chính xác và chưa được cập nhật kịp thời theo thời gian thực.
“Nếu quy định xây dựng “bảng giá đất hàng năm” thì cơ quan nhà nước cấp tỉnh, cấp huyện “suốt năm bận rộn, loay hoay” cho việc xây dựng “bảng giá đất hàng năm” thì sẽ khó làm tròn nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn”, ông Châu nhìn nhận.
Đề nghị ban hành bảng giá đất định kỳ 3 – 5 năm
HoREA cho rằng, đến khi xây dựng được “cơ sở dữ liệu quốc gia về giá đất” ứng dụng “trí tuệ nhân tạo (AI)” được cập nhật theo thời gian thực (update real time) kết nối với “cơ sở dữ liệu dân cư” theo Đề án 06 về xây dựng “mã số định danh cá nhân, căn cước công dân gắn chip” liên thông đồng bộ, thống nhất với “cơ sở dữ liệu lớn của quốc gia (Big data)”.
Bên cạnh đó, phải sửa đổi đồng bộ các quy định pháp luật, trước hết là Luật Thuế để đảm bảo “cơ sở dữ liệu đầu vào về giá bất động sản, trong đó có giá đất” đáng tin cậy đi đôi với việc người dân tự giác khai đúng giá mua bán, chuyển nhượng bất động sản, nhà đất thì lúc đó Nhà nước sẽ xây dựng được “bản đồ giá đất” đến từng thửa đất theo “vùng giá trị”.
Các ý kiến kiến nghị ban hành bảng giá đất định kỳ 3 – 5 năm hoặc 2 năm một lần. Ngoài ra, do vùng nông thôn và thành thị có sự khác biệt, chuyên gia này đề xuất áp dụng quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.
Đến lúc đó, “trí tuệ nhân tạo (AI), Chat GPT” sẽ làm thay con người để thực hiện khối lượng đồ sộ công việc khảo sát, so sánh, đối chiếu các số liệu chỉ trong tíc-tắc và Nhà nước có thể biết rõ ngay “chỉ số giá đất trung bình” tại một khu vực bất kỳ “được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định”.
“Như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát được giá bất động sản , giá đất 24/7 để xây dựng cơ chế chính sách hoặc có giải pháp xử lý kịp thời, hiệu quả”, ông Châu đánh giá.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hậu – Phó Chủ tịch Hội Luật gia TPHCM trước đó cho rằng, Điều 153 dự thảo quy định việc định giá đất phải bảo đảm 5 nguyên tắc, gồm mục đích sử dụng đất định giá, theo thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến, tuân thủ đúng phương pháp, bảo đảm tính độc lập.
Tuy nhiên, theo ông Hậu, cần xem xét các nguyên tắc trên đã phù hợp với thị trường bất động sản và thực tế đời sống hay chưa, từ đó giảm thiểu tình trạng lệch pha cung – cầu mà thị trường đang gặp phải.
Dự thảo quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 1 tháng 1 của năm, đảm bảo phù hợp với nguyên tắc thị trường, tránh trường hợp giá đất không ngang bằng với giá thị trường, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, dẫn đến khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.
Từ đó, luật sư Nguyễn Văn Hậu đề nghị ban hành bảng giá đất định kỳ 3 – 5 năm hoặc 2 năm một lần. Ngoài ra, do vùng nông thôn và thành thị có sự khác biệt, chuyên gia này đề xuất áp dụng quy định điều chỉnh bảng giá đất khi có biến động từ 20% trở lên.